Question immobilier

[Raims]

Si y'en a qui ont des compétences particulières concernant le marché immobilier...
Je cherche un avis "professionnel" ou au moins argumenté, pas les derniers ragots ou fantasmes qui circulent, ni un exemple hors contexte...

Voilà, j'ai acheté avec ma compagne un appartement sur plan en juillet 2006, livré en janvier 2010 (et oui, ça a pris bien longtemps...)
Aujourd'hui on voudrait le vendre car on veut changer de quartier.
On a donc contacté des agences pour faire faire des estimations... et là c'est le grand n'importe quoi...
Bon, tout le monde dit que les prix baissent, ok. Mais vu qu'ils avaient continué de monter après 2006 je pensais pouvoir revendre grosso-modo au prix d'achat (je ne cherche même pas à faire une plus-value). Mais là certains me font des estimations 30% en dessous du prix d'achat   Cela me parait énorme. Quand on lit des articles sur les prix de l'immobilier (les notaires par exemple) on annonce des baisses, mais de quelques % seulement...
Bon, il faut dire que c'est un produit atypique dans le quartier: ici il y a principalement de vieux immeubles pourris, délabrés et bruyants. Un grand appartement neuf, en parfait état, au calme, avec une vue dégagée dans un bâtiment propre et agréable... c'est rare! Les agents immobiliers ne savent pas l'estimer je pense.
J'avais eu le même problème avec mon appart précédent: du neuf dans un quartier de vieux bâtiments... La fourchette de prix qu'on me proposait était énorme... et au final je l'ai plutôt bien vendu.

Ma question serait, si quelqu'un s'y connait: par rapport aux prix de 2006 quel est le pourcentage de variation des prix aujourd'hui?
De plus, sachant que les quelques constructions neuves qui ont été livrées récemment dans le quartier se sont vendues à peu près au même prix au m2 que quand j'ai acheté en 2006, est-ce que je peux me baser la-dessus pour calculer le prix de mon appart (un acheteur amateur de neuf pourra avoir du quasi-neuf sans attendre la construction - c'est comme ça que j'ai vendu le précédent)?

Merci d'avance.

[Guilbar]

juste pour te faire une idée :

http://www.meilleursagents.com/prix-immobilier/marseille-13000/

ou

http://www.lacoteimmo.com/prix-de-l-immo/vente/provence-alpes-cote-d-azur/bouches-du-rhone/marseille-1er/130201.htm

Voilà ... 

[guillaumev]

C'est marrant que tu parles de ça parce que depuis peu, on regarde pour changer de maison/ville/région (on n'a pas encore rayé les mentions inutiles  ) et on s'aperçoit que les maisons qui pourraient nous intéresser seraient dans nos prix, sauf qu'il faudrait qu'on vende la nôtre au moins au prix où on l'a achetée il y a 4 ans et là... 
En fait il faudrait qu'on fasse estimer mais j'ai peur d'être (très) déçu. 

[fabonoff]

@meve: il n'y a que la centrie de vraie
 si je peux aider

[don_rico]

En fait, c'est difficile de comparer le neuf et l'ancien.

Il y a un tel écart de prix entre le neuf et l'ancien qu'en règle générale, il faut déjà garder un bien acheté neuf une dizaine d'année, si on veut rentrer dans ses frais à la revente. Un bien immobilier, c'est comme une voiture au début, quand on l'achète neuf, il perd de la valeur et après ça remonte. Et en ce moment, avec les prix dans l'ancien qui ont tendance à légèrement baisser, ça aide pas.
Il faut savoir que dans la tête des gens, presque neuf = ancien, au niveau du prix.

[zampa]

Depuis 2006, j'ai pas mal acheté et vendu, et je suis d'assez près cette actualité.

Clairement, si tu vends au même prix que tu as acheté sur plan, c'est que tu te débrouilles vraiment mal !

Les agents immobiliers ont 2 stratégies, soient ils veulent rentrer ton appart dans leur agence, et ils l'estiment cher, quitte à tenter de te faire baisser beaucoup pour le vendre ensuite, soient ils veulent pas s'emmerder, et ils te disent que c'est la crise, ton quartier de la merde, ton appart est pas terrible, histoire de l'afficher pas cher et de le vendre sans se fatiguer. Bref, c'est des truands, et ils se foutent du prix de vente, c'est pas leur pognon.
Il faut éviter absolument les contrats d'exclusivité, et bien leur préciser qu'en cas de négociation, leurs honoraires seront revus à la baisse.
Pour résumer, on te prend pour une bille. La crise a bon dos, mais quand ça augmente de 30 % et diminue de 2 %... (les chiffres ne sont pas les bons, mais l'idée est là...)

Si tu veux, tu me dis (en MP si tu préfères) dans quel quartier il est situé, l'étage, le nombre d'étage de l'immeuble, s'il y a un ascenseur, l'exposition, le bruit, le parking/garage, comment il est foutu, et si t'as des photos.

Les quartier pourris à Marseille, si c'est au centre, il ne faut plus les appeler comme ça, mais les appeler les quartier d'avenir. Vu les travaux énormes qui sont en train d'être réalisés...

[zampa]

Et pour Rico, quand on parle d'ancien, on parle de bâtiments vraiment ultra merdiques à Marseille, un bâtiment livré il y a 3 ans est infiniment mieux, et se vend bien plus cher !

[guillaumev]

@meve: il n'y a que la centrie de vraie
 si je peux aider

On vise plutôt pour un retour en Bretonnie, mais c'est gentil. 

[zampa]

Pour te faire une idée de ce que peut valoir ton appart, tu peux regarder sur LBC, tu regardes les apparts qui s'approchent le plus du tien à quel prix ils sont.

Après, il faut être bon vendeur pour en tirer le meilleur prix.  Tu peux tout à fait te passer d'agence, tu le mets au prix que tu veux + une marge de négo sur LBC, sans mettre ton numéro de téléphone, et en précisant que tu ne veux pas d'agence, et tu verras.
pour les visites, n'oublie pas que les gens se foutent de ta vie, et qu'ils n'ont pas les même gouts que toi, il faut que tout soit bien rangé, neutre, et pas surchargé. Tu ne dois pas ventre ton appart mais un appart témoin. N'hésite pas à virer déco, babiolles, trucs qui prennent la poussière, et à tout mettre chez quelqu'un d'autre. Il faut le minimum fonctionnel, que ce soit propre et impeccablement rangé. Que tu donnes envie aux gens d'y rester tel qu'il est.

[Guilbar]

Zampa c'est le Stéphane Plazza de T@ll !!! 

Mais il a clairement raison ... 

Tu pense à quelle région mon cher Raims ? Les habitants de celle-ci peuvent aussi te trouver une bonne affaire sur un bien sympa ...    ce qui te permettrait de vendre ton bien au prix juste.

[zampa]

Zampa c'est le Stéphane Plazza de T@ll !!! 

Mais il a clairement raison ... 

Tu peux reprendre le topic sur lequel je demande de l'aide, et en plus de la partie travaux, tu peux voir aussi en filigrane la partie commerciale... Et ce n'est que la partie la plus récente. Et je ne parle pas d'argent, mais si tu viens me voir je peux t'en parler...
Je pense que je me démerde pas trop mal ! 

[Raims]

Merci pour vos réponses!
Le problème des généralités et des moyennes c'est qu'elles ne peuvent pas s'appliquer aux cas particuliers
Typiquement, mon appartement précédent, acheté sur plan également, je l'ai revendu un peu moins de 5 ans après la livraison en faisant 45% de plus-value... ce qui ne colle pas avec ce que dit don_rico. Il y a en fait des gens intéressés par du "presque neuf" qui ne demande pas d'attendre 2 ans que la construction d'un "vrai" neuf se fasse.
La difficulté quand on a un bien atypique dans un quartier c'est que les généralités et les moyennes du quartier ne peuvent pas s'y appliquer. De plus les annonces de biens équivalents pour comparer... ben y'en a pas!
Typiquement les liens fournis par Guilbar: le prix au m2 donné est une moyenne dont on peut s'éloigner fortement en pratique. Toujours en parlant de mon appart précédent, je l'ai revendu 3150€/m2 alors que la fourchette max donnée sur le lien est de 2260€...
Bref, c'est bien compliqué de faire des estimations...

Je suis assez d'accord avec l'analyse de Zampa. Sauf peut-être que pour cet appart, vue la situation du marché immobilier, je ne vise pas de faire une plus-value.
Pour ce qui est de la présentation de l'appart pour les visites on a déjà travaillé dessus. On a viré et simplifié pas mal de trucs pour donner plus d'impression d'espace. Mais il faut bien vivre quand même, surtout avec un bébé...
Concernant les agents immobiliers, j'ai la même analyse que toi, j'en ai déjà eu l'expérience. Et je compte d'ailleurs commencer par mettre des annonces sur LBC et PAP.

Ce qui m'intéresserait ce serait des chiffres "officiels" (notaires par exemple) concernant les variations de prix  de l'immobilier année par année sur Marseille. Ca me permettrait de voir de combien on essaie de m'enfler

Pour répondre à Guilbar: on ne va pas changer de région, on reste à Marseille, mais on change de quartier. On a eu un coup de coeur pour un appart dans les quartiers sud, à 50 mètres de la plage... Mais avant de signer un compromis il faut qu'on sache à peu près précisément combien on pourrait tirer de notre appart actuel

[zampa]

Pour les chiffres officiels, personnellement, je m'en tamponne, il existe des exceptions à tout, et le but est d'en faire partie !

Après, en ce basant sur les prix de ton arrondissement, ça semble trop faible, et je ne trouve pas d'équivalent, je vais un peu élargir un peu...

[Raims]

J'ai quand même fini par trouver quelque chose d'intéressant qui modère fortement l'idée comme quoi les prix s'écrouleraient...
Sur "Immoprix" "Les chiffres de l'immobilier des notaires de france":
On trouve un graphique avec l'évolution des prix de vente réels (pas les annonces) pour les Bouches-du-Rhône.
Si on part d'un indice 100 en 2006 (quand j'ai commandé mon appart au prix de l'époque) , cet indice monte à 110 environ en 2008, retombe à 95 en 2009, remonte à 110 en 2011, puis retombe à 100 en 2013...
Cela corrobore ce que je pensais, les prix d'aujourd'hui sont grosso-modo ceux de 2006. Donc je pense que revendre au prix où j'ai acheté n'est pas déconnant.
De plus ils donnent aussi le prix au m2 des appartements neufs dans mon quartier. Bon il n'y a pas de valeur pour les grandes surfaces (pas assez de ventes) mais pour les 3 pièces cela va de 2810 à 3660€/m2. Sachant que mon objectif est de vendre à 2900€/m2 il ne me parait pas déconnant (d'autant que mon appart était le plus cher du programme à l'époque).
Bref, j'ai des arguments pour discuter...

[Guilbar]

J'adore... en prenant les estimations basses , ma maison de 135m2 construite sur 1200m2 de terrain il y a 10 ans , vaudrait au prix du m2 le plus bas de Marseille 380 000 € (et encore si on se base sur un appart' !!  une maison serait dans les 450 000 € !!!  )

Je vais faire comme les ricains et mettre ma barraque sur un semi-remorque ...  ça peut valloir el coup (coût) !!   

C'est là que tu te dis que l'égalité sociale pour tous les français.... ça n'est pas pour demain...